浅议“多主体”建筑的消防管理及火灾预防

摘要：随着社会经济发展和改革开放的不断深化，社会供给体系越来越向利益化、集约化方向迈进，多产权建筑物也越来越常见，这是市场经济的必然产物。这类建筑其用途和使用功能非常广，写字楼、商住合一、加工车间、仓储等等功能合为一体。有些一栋大楼内有十几乃至几十种使用主体或使用功能，这类建筑在不停的转卖、分租过程中，主体越来越不明确，管理混乱，消防管理难度非常大，消防隐患突出。从我国火灾案例来看，该类建筑火灾至灾因素多，扑救困难，极易造成大量人员伤亡及财产损失。笔者根据多年工作经验，对该类建筑的消防管理及火灾预防进行阐述。

关键词：多主体　建筑　消防管理　火灾预防

一、多主体建筑分类

此类建筑没有明确的定义和概念，也没有分类的相关标准、规范，分类较为困难，参照《中华人民共和国消防法》、《云南省消防条例》的相关规定，笔者权且分为两大类。

（一）同一建筑有两个以上所有权主体单位的。

这种情况主要是一些80、90年代建成的老建筑，这类建筑当时是由一个大的主体机构所有，后来由于机构改革等原因分家，分成几个所有权主体，比如以前的邮电局，分家后就变成了电信局和邮政局，建筑被一分为二，形成两个所有权主体，再后来可能又经过多次转卖，所有权主体跟着改变。此类建筑还有另一种情况，一个开发商开发的楼盘，分卖给不同的买主，由此形成了多个主权主体，如商住合一的大楼，所有权主体更是多达上百个。

（二）同一建筑两个以上单位使用的。

这种情况最多见的主要是目前所谓的“写字楼”上，所有权单位是一个主体，分别承租给多个使用单位，一个承租单位可能又分租给下家，错综复杂，形成多管理权和多使用权交错的情形。而且该类建筑的使用功能也不仅仅局限于单纯的办公性“写字楼”，使用单位还可能进行各种商业活动，诸如餐饮、住宿、娱乐、加工、仓储等等。

二、存在的主要消防安全隐患

（一）责权利不明，管理混乱。

有利无权、有利无责情况较为突出，管理混乱，没有形成一套行之有效的管理职责制度。各个所有权人为了自身利益，各自为政、擅自处分，导致多产权或者多管理、使用权相互交织，这类建筑由于涉及多家单位，而且有的属于产权、使用权和管理权分离，容易导致在管理上互相推诿，在经费上互相扯皮，致使消防责任无法落到实处，消防设施的配置和维护部到位，消防安全管理方面普遍存在严重问题。还有由于管理混乱，一些单位无视公共安全，人为地造成许多火灾隐患，像堵塞通道、锁闭出口、占用消防车通道的现象屡屡出现。

（二）至灾因素多，易发生火灾。

特别是同一建筑有两个以上单位使用的情况，这类建筑内人员密集，流动性大，使用功能复杂，各种至灾因素增多，像违章操作、电气线路短路、电气过负荷、违规违章操作、用火不慎、吸烟都可导致火灾的发生。如2013年3月4日天津市南开区华苑鑫茂科技园1号楼的火灾，火灾的直接原因是租房户对回收的废品钢梁进行切割（气焊）作业时因操作不当引燃可燃物，导致楼体外檐保温层起火。我们可以再往前进行追溯：该科技园1号楼开建以来（2005年建设）共发生了4次火灾，仅2012年中就发生了2次，该1号楼共有3栋建筑，A、C座14层，B座20层，当时建成后以商住两用房名义对外销售，业主入住后多用作居住和办公，也有部分出租作为附近商家的宿舍，每天生活和工作在此楼内有上千人，多用途、人员密集才是导致火灾多发的根本原因。

（三）火灾荷载大，易造成重大损失。

此类建筑功能烦杂，商业办公、生产、生活等为一体，各类可燃、易燃物品种类繁多，数量惊人，且各使用单位各成体系，无法形成规模化、规范化的管理， 火灾荷载非常大，极易造成重大损失。如2013年6月6日，深圳龙岗区中裕电器有限公司火灾，一栋3层的建筑消防队出动44辆消防车200人经过了20个小时才扑灭。经调查认定事故发生的直接原因是：首层总电源线短路引燃可燃物所致。但正是因为建筑内可燃、易燃物多才导致火灾蔓延迅速，扑救时间长，造成经济损失大。

（四）消防设施器材损坏缺失严重。

老建筑在这方面的问题尤其突出，主要是先天存在缺陷，消防设施、器材配置不足，防火间距、防火分区、疏散通道不符合要求等问题改造改造起来非常困难。还有就是同一个建筑有多个使用单位这种情况，由于用户流动性大，每一个用户在使用前都要按照自己的使用功能进行装修改造，这种情况就很容易造成消防设施、器材的人为遮挡、损坏甚至人为消除。如2013年4月14日湖北襄阳樊城区一景城市花园酒店重大火灾，火灾由二层网吧电气线路短路引起，之后蔓延至整个酒店（共5层），在火灾过程中火灾自动喷水系统、火灾报警系统未正常启动，最终造成14人死亡，47人受伤的惨剧，可见消防设施是否保持完好有效在火灾初起阶段的作用是非常明显的。

（五）消防管理不到位。

产权多、管理权及使用权不明确带来的问题就是有人用没人管，消防管理出现漏洞。在多次转卖或者多次分租的情况下，责任层层推脱，找到甲推给乙，找到乙推给丙，到丙可能电话直接是空号，联系不上，由此种种，给消防安全埋下祸端。还有一种情况，物业单位在消防管理上没有发挥作用，消防管理令人担忧。物业没有参与建筑验收，接手时就存在先天隐患；法规与实际操作相驳，物业是对业主负责的，但相关部门却要求开发商确定物业单位才能售房，明显看到物业的 “老板”搞错了，这就对后期各方权、责划分带来很多弊病；物业收取公共消防设施专项维护资金困难，消防隐患不能及时消除。

（六）火灾扑救困难。

此类建筑结构复杂、功能繁多，一旦发生火灾，蔓延迅速，极容易形成大规模立体火灾，扑救非常困难，极易酿成大灾。如2013年12月25日广州市中心城区越秀区起义路建业大厦火灾，烧了19个小时，1-25层全部过火，该大厦2-25层租给31个租户做仓库、办公、样品使用、员工生火做饭等用途。经调查认定事故发生的直接原因是：首层总电源线短路引燃可燃物所致。因大厦消防设施等整体工程未完工，建筑内可燃、易燃物多，高层建筑扑救困难，致使火灾不能在小火时有效控制。

三、消防安全管理对策

（一）明确职责，健全消防管理机制。

按照《消防法》、《物权法》、《云南省消防条例》、《物业管理条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等法规的有关规定,统一明确消防安全责任，结合“多主体”建筑的实际，制定符合此类建筑自身特点的消防安全管理制度，明确管理范围，落实消防安全责任，制定完善相关制度。

1、同一建筑物有多个所有权人的，各所有权人应当共同负责建筑物的消防安全，落实消防安全管理责任；所有权人将建筑物承包、租赁或者委托经营、管理的，建筑物应当符合消防安全要求，双方应当明确各自的消防安全责任。

2、确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。关键是建筑共用消防设施的检测、维修和更新、改造经费应当列入物业共用设施设备专项维修资金，并按照国家有关规定提取、使用和管理。

3、物业服务单位应当在管理区域内开展防火检查、巡查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，确保消防设施、器材以及消防安全标志完好有效，组织消防安全宣传，制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练。

4、进一步完善单位消防安全管理组织机构和志愿消防队等群众性的自防自救组织；由统一管理机构落实日常的防火巡查、检查制度，督促、指导业主、使用人做好消防工作，及时有效消除火灾隐患。

（二）加强消防设施管理，消除先天隐患。

通过提高建筑消防设施完好率，规范消防设施维修保养技术服务单位服务质量，确保建筑消防安全设施在火灾预防和火灾扑救中发挥应有的作用。同时着力加强高层建筑消防设施维保工作，针对性的加强建筑消防设施的监督管理和消防检测技术服务企业的管理。对设有自动消防设施的该类建筑严格落实消防控制室管理规程及值班制度。积极推广使用城市消防远程监控系统，实时检测设备运行中存在的问题，及时督促单位修复，提高设施完好率。

（三）加大消防监管力度，严把消防监督关口。

“多主体”建筑由于本身各种客观原因，消防管理难度大，消防介入后处理也比较费时费力，但往往该类建筑又很容易造成群死群伤或重大损失的恶性火灾，所以我们的工作任重而道远。

1、公安消防部门配合其他相关部门单位，结合该类建筑实际，制定完善消防管理的有关规定，进一步明确所有权、管理权、使用权主体在消防安全中的权利、义务、责任，明确各自相关消防安全责任内容，理顺关系，形成自我管理和谐有序局面。

2、公安消防部门、公安派出所依法履行好消防监督管理职责，加强对该类建筑的监督检查和指导。对违法行为依据《消防法》、《消防条例》严格进行处罚，形成消防管控高压态势。

3、相关住房建设、房地产管理等地主管部门积极发挥其职能作用，按照法律、法规规定履行职责，将管辖单位的消防工作纳入核证、评比、考核的主要内容之一，形成社会齐抓共管模式。

（四）开展火灾扑救准备工作，做到有备无患。

强化 “六熟悉”演练工作，使人与装备完美结合并在各型火灾实战中发挥最大效率，全力做好该类建筑灭火救援工作。结合“多主体”建筑使用功能、建筑构造、建筑设施情况、交通道路、水源分布、商业网点，以及火灾特点、规律和现有消防力量，分级、分区制定灭火预案和有关联动预案，抓好实战演练，做好大打仗、打胜仗的准备。

（五）加强消防宣传培训

深入进行“巡防、指导”活动，开展面对面的消防常识和疏散救援的培训，提高“多主体”建筑内各权属人员应急防灭火能力，增强建筑物内的人员自行逃生能力，而逃生需要日常生活中不断地灌输树立牢固的消防安全意识，不断增强内部人员自救逃生的能力，加大逃生知识普及力度，从而减少火灾发生时的人员伤亡及财产损失。